より魅力的なのはどっち?不動産投資vs太陽光発電投資① | 太陽光発電・風力発電の投資物件の仲介ならエネイチ

コラム

より魅力的なのはどっち?不動産投資vs太陽光発電投資①

「収入を増やすために副業をしたい」「将来年金が支給されるのか不安」

などの理由から、これから投資をはじめるかご検討中の方へ、太陽光発電投資と不動産投資では

どちらが魅力的なのか・・・それぞれの特徴やメリット・デメリットから比較してみましょう。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資

 

不動産投資は、収益を目的として不動産(マンション・アパート・戸建て)に投資すること。

購入した不動産物件について、賃貸借により収入を得るインカムゲイン(*1)と、

投資終了後の売却時に購入金額と売却金額の差額を利益とするキャピタルゲイン(*2)があります。

 

地方よりも人口の多い都市部に多く、現在も新築物件の建築は増加傾向にあるようで、

比較的低リスクで長期的に安定した収入が得られるため、サラリーマンや公務員の副業としても人気です。


(*1)(*2) LIFULL HOME’S より引用

 

 

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

【メリット】

不労所得

働かずとも賃貸収入として長期的に安定した収入が得られる。

万が一、病気やケガ等で働けなくなった場合でも収入が得られる。

私的年金の代わり

定年退職後でも家賃収入は続くため、公的年金を補う収入源となる。

生命保険の代わり

ローンを組んで不動産物件を購入する場合「団体信用生命保険(*1)」へ加入するため、ローン完済後には資産としての不動産+家賃収入を残すことができ、遺族年金としての活用ができる。

(*1):何らかの理由で返済不能となった場合、保険からローン残額が決済される

インフレ対策

インフレとはお金の価値が下がり、モノの価値が上がること。

不動産は実物資産(モノ)のため、お金の価値の変動に左右されにくく、インフレ対策として有効。※不動産としての価値が上がるというよりは、価値を維持するイメージ

節税対策

◎相続税

相続の際、預金(現金)や債券、株式等は時価で評価されるのに対し、建物の評価額は固定資産税評価額、土地については路線価で評価される。路線価は時価よりも割り引かれて算出されるため、現金や債券のまま相続するよりも、相続税を抑えることができる。

◎所得税・住民税/法人税

不動産投資による所得から、必要経費(固定資産税や都市計画税、減価償却費、保険料、修繕費など)が差し引かれるため、所得税の節税が可能。

また、住民税は所得税の納税額によって算出されるため、併せて住民税の節税効果もある。

実物資産

投資用不動産は資産となるため、投資期間終了後でも、売却せず家族の住居等に使用することができる。

 

【デメリット】 ≒ リスク

空室リスク

最も注意すべきなのが空室リスク!

空室=賃貸収入なし

退去後すぐ入居者が決まる保証もないことを忘れない!

※空室リスクを避けるため、立地の良さ・物件自体の条件の良さ(間取り・設備等)などから需要のある物件選びを!

※大学や工場地帯などは、移転・閉鎖等で一気に空室になる可能性あるため要注意

老朽化・補修リスク

経年劣化による老朽化は避けられない

※物件を維持するための定期的なメンテナンスや修繕が必須

※突発的な修繕等が必要となる場合もあり、予想外の費用がかかることも。

※外壁など大規模な修繕を行う場合は計画性を。

滞納・未払リスク

入居者が賃料を支払わない=賃貸収入なし

※督促業務などが発生→管理会社に管理してもらうのも有効手段のひとつ

売却リスク

いざ売却したいときにすぐに売れるとは限らない

火災・天災リスク

火災や地震などの天災で被害が出た場合、保険で修繕可能ではあるものの、すぐに原状回復できるわけではない。

金利上昇リスク

ローンを利用する際に変動金利を選択した場合、金利上昇などで返済額が増加する可能性あり。

※固定金利を利用する / ローン借入期間を短く設定する

デフレリスク

デフレにより不動産価値が下落する可能性がある

 

投資用不動産の種類と特徴 

投資用不動産といっても【マンション】【アパート】【戸建て】【店舗】など様々で、

建物の一部のみ(区分)で行う場合と、一棟まるごと行う場合があります。

構造(木造鉄骨造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造)によっても

法定耐用年数(減価償却年数)に違いがあり、融資審査の際の参考にもなるので注意が必要です。

 

また不動産の種類に限らず【新築】か【中古】かでは、大きな違いがあります。

それぞれの特徴をしっかり把握したうえで、自分自身の目的に合う物件を選びましょう。

 

【新築】

×

・維持費(修繕費など)が当面かからない

・入居率が高い

・土地から物件を探せる

(好きなエリアに建築できる)

・高評価の物件は融資がつきやすく、自己資金が少額ではじめられる(100%つく場合も!)

・価格が高い

・利回りが低い

 

【中古】

×

・価格が安い

・利回りが高い

・現状確認後に購入できる

(賃貸履歴や管理状況なども把握できる)

・修繕やリフォームが必要。初期費用がかかる。

・融資がつきにくい(現金一括購入or自分自身でローンを組む)節税効果も△

・売却しづらい

・空室リスクや入居者の質の低下

 

💡「なかなか部屋が埋まらない…」

→家賃の値下げ→近隣の競合物件との値下げ競争→安価な家賃=入居者の質の低下→滞納・未払などのリスク

※安価な家賃:手数料商売の仲介業者にとっても利益が少ないため、敬遠されることも。

 

不動産投資をはじめるときには・・・

 

◇ キャッシュフローを確保できるようなプランをたてる

◇ 専門分野(物件の管理や家賃回収)は専門家に任せて負担を減らす

◇ 目的(収入アップ・節税など)にあう物件選びをおこなう

◇ セミナーや書籍などを活用し、最低限の知識は持つ

 

購入はあくまでもスタートであることを忘れずに。長期的に安定した運用を!

 

第2弾へ続く・・・

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